MietWiki – Tipps zum Thema Mietvertrag

 

Wie setzt sich eine Miete zusammen?

canstockphoto16257529-800x600

Die gesamte Miete setzt sich aus verschiedenen Bestandtteilen zusammen, die aber zusammenpassen müssen.

Wie setzt sich eine Miete zusammen? – Sie suchen eine Wohnung in Berlin oder andernorts. Ein wichtiges Suchkriterium bei Ihrer Wohnungssuche ist dabei sicherlich der Mietpreis. Aber wie setzt sich eine Miete zusammen? – Klarheit hinsichtlich der normalen Bestandteile einer Miete ist von größter Wichtigkeit. Denn nur so können Sie richtig einschätzen, ob eine Miete

zum einen korrekt berechnet ist und zum anderen Ihren persönlichen Wunschkriterien entspricht.

Grundsätzlich setzt sich eine Miete aus drei Bestandteilen zusammen: Der Nettokaltmiete, den kalten Betriebskosten und den Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser. Die Gesamtmiete für eine Wohnung setzt sich aus genau diesen drei Kostenpunkten zusammen.
Die drei Bestandteile des Mietpreises für eine Wohnung werden häufig auch mit anderen Namen bezeichnet: Kaltmiete, Nettomiete, Grundmiete, Betriebskosten, Nebenkosten, Warmmiete, Bruttowarmmiete, etc. – Hier ist es wichtig, den Überblick zu wahren und nicht durcheinander zu kommen, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie setzt sich eine Miete zusammen?

 

Wie setzt sich eine Miete zusammen? – Die drei Bestandteile der Gesamtmiete

Der Mietpreis für eine Mietwohnung setzt sich grundsätzlich aus drei Bestandteilen zusammen, für die es wechselnde Bezeichnungen gibt:

BESTANDTEILE DES MIETPREISESALTERNATIVE BEZEICHNUNGEN
• Nettokaltmiete• Kaltmiete, Nettomiete, Grundmiete
• Kalte Betriebskosten• Betriebskosten, Nebenkosten
• Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser• Warme Nebenkosten, warme Betriebskosten, Warmmiete, Bruttowarmmiete, Gesamtmiete

 

I. Wie setzt sich eine Miete zusammen? — Was ist eine Nettokaltmiete?

Das erste Antwortelement auf die Frage: „Wie setzt sich eine Miete zusammen?“ ist die Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete wird auch Kaltmiete, Nettomiete oder Grundmiete genannt.

Was ist eine Nettokaltmiete? Die Nettokaltmiete ist der Teil der Miete, der für die bloße Raumnutzung der Mietwohnung zu zahlen ist.

Die Nettokaltmiete macht zumeist den größten Anteil des Gesamtmietpreises für eine Wohnung aus. In der Regel orientiert sich die Höhe der Nettokaltmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Ortsübliche Vergleichsmiete ist im Mietspiegel festgehalten. Für die Berliner Mieten ist das der Berliner Mietspiegel. Der Mietspiegel gibt Aufschluss darüber, welcher Mietpreis für Wohnungen, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage vergleichbar sind, ortsüblich gezahlt wird.

Die Höhe der Nettokaltmiete wird demnach maßgeblich durch die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage mitbestimmt.
Etwas anderes gilt allerdings für solche Mietwohnungen, die preisgebunden sind aufgrund zum Beispiel staatlicher Förderungsmaßnahmen.

Wie setzt sich eine Miete zusammen - immodelfin erklaert es Ihnen im Mietwiki

Mieter müssen nur für ihren tatsächlichen Verbrauch aufkommen, so die Rechtsprechung.

II. Wie setzt sich eine Miete zusammen? – Was sind kalte Betriebskosten?

Das zweite Antwortelement auf die Frage: „Wie setzt sich eine Miete zusammen?“ sind die kalten Betriebskosten.

Kalte Betriebskosten werden häufig auch einfach kurz Betriebskosten oder Nebenkosten einer Wohnung genannt. Wenn kalte Betriebskosten kurz nur als Betriebskosten oder Nebenkosten einer Wohnung bezeichnet werden, kommt es allerdings leicht zu Missverständnissen darüber, welche Kosten eigentlich gemeint sind. Denn es besteht das Risiko, die kalten Betriebskosten mit den sogenannten warmen Betriebskosten zu verwechseln, das heißt mit den Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser. Es ist aber wichtig, genau zwischen den kalten Betriebskosten und den warmen Betriebskosten zu unterscheiden, um einen sicheren Überblick über die tatsächlich anfallenden Kosten für eine Wohnung und die tatsächliche Zusammensetzung des Mietpreises für eine Wohnung zu gewinnen.

Was sind kalte Betriebskosten?

Unter kalten Betriebskosten werden die laufenden Kosten für den Betrieb einer Immobilie verstanden, die rechtmäßig auf die Mieter umgelegt werden können. Sie heißen kalte Betriebskosten, da sie die Kosten für Heizung und Aufbereitung von Warmwasser nicht beinhalten.

Kalte Betriebskosten sind beispielsweise: die Umlage der laufenden Kosten für den Kaltwasserverbrauch und die darauf entfallende Gebühr für das Abwasser, die Kosten für die Gebäudeversicherung, die Müllabfuhr, die Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Gartenpflege, etc.

 

Welche Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden?

Die gesetzliche Betriebskostenverordnung regelt, welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen und nach welchem Schlüssel das geschieht. Prinzipiell gilt dabei, dass nur die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, die durch einen „bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mieträume“ entstehen.

 

Wie werden die kalten Betriebskosten bezahlt?

Die kalten Betriebskosten werden grundsätzlich durch die monatlichen Mietzahlungen beglichen. Für die Bezahlung der kalten Betriebskosten gibt es zwei Modelle: Die Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung. Nach welchem Modell die kalten Betriebskosten bezahlt werden, legt der jeweilige Mietvertrag fest.

Was ist der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung?

Die Betriebskostenpauschale ist der Teil der monatlichen Miete, durch den die kalten Betriebskosten für eine Wohnung bezahlt werden. Dabei muss im Mietvertrag geregelt sein, dass die kalten Betriebskosten durch eine Betriebskostenpauschale bezahlt werden. Wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale festlegt, dann gelten alle Leistungen durch sie gedeckt. In diesem Fall sind Rückzahlungen an den Mieter oder Nachzahlungen an den Vermieter am Ende des Jahres ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher oder niedriger ausfallen, als in der Pauschale veranschlagt.
Wenn dagegen im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart ist, dann muss der Eigentümer oder der Verwalter eine detaillierte Betriebskostenrechnung erstellen. Im Fall einer Betriebskostenvorauszahlung muss der Mieter nur die Kosten zahlen, die tatsächlich entstanden sind. Von daher kann es zu Rückzahlungen und Nachzahlungsforderungen kommen.

 

III. Was ist eine Bruttowarmmiete? — Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser

Das dritte Antwortelement auf die Frage: „Wie setzt sich eine Miete zusammen?“ sind die Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser.

Die Kosten für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser sind entweder aus dem Mietpreis, den der Mieter für eine Wohnung an seinen Vermieter zu zahlen hat, ausgelagert oder sie sind fester Bestandteil des Mietpreises. Dabei regelt der Mietvertrag, welches Modell für eine Wohnung zur Anwendung kommt.

Wenn die Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser fester (integraler) Bestandteil des Mietpreises für eine Wohnung sind, dann wird der Mietpreis, den der Mieter für eine Wohnung an seinen Vermieter zu zahlen hat, auch als Bruttowarmmiete, Warmmiete oder Gesamtmiete bezeichnet.
Allgemein werden die Kosten für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser auch oftmals kurz als warme Nebenkosten oder warme Betriebskosten bezeichnet.

Was ist eine Bruttowarmmiete?

Wenn der Mietvertrag bestimmt, dass der Vermieter auch die Beheizung der Wohnung und die Warmwasseraufbereitung zur Verfügung stellt, dann enthält der Mietpreis auch die Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser. Eine solche Miete wird als Warmmiete oder auch Bruttowarmmiete oder Gesamtmiete bezeichnet.
Die Bruttowarmmiete setzt sich zusammen aus:

Dabei ist allerdings folgendes unbedingt zu beachten: Die gesetzliche Heizkostenverordnung legt fest, dass Heizkosten und Warmwasserverbrauch verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Deshalb hat der Bundesgerichtshof 2006 entschieden, dass für die warmen Nebenkosten Heizung und Warmwasser eine Pauschalabrechnung unzulässig ist (pauschale Inklusivmiete). Stattdessen gilt für die Bruttowarmmiete: Dem Mieter kann nur der tatsächliche individuelle Verbrauch von Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser in Rechnung gestellt werden. – Dies ist ein wichtiger Unterschied zu den kalten Betriebskosten, für die eine Betriebskostenpauschale (Pauschalvereinbarung) zulässig ist.

 

Wann ist der Mieter selbst für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser zuständig?

Der Mieter ist selbst für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser zuständig, wenn der Mietvertrag dies bestimmt. In diesem Falle sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter für die Beheizung der Wohnung und die Warmwasseraufbereitung selbständig mit einzelnen Versorgern und Entsorgern Verträge abschließt.

Woraus setzt sich eine Miete zusammen, wenn der Mieter selbst für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser zuständig ist?

Im Gegensatz zur Bruttowarmmiete (Gesamtmiete, Warmmiete) sind die warmen Nebenkosten nicht Teil des Mietpreises, wenn der Mieter selbst für die Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser zuständig ist.

Die Antwort auf die Frage: Wie setzt sich eine Miete zusammen? – lautet in diesem Falle dann: Die monatlichen Mietzahlungen, die der Mieters an den Vermieter zu zahlen hat, setzen sich zusammen aus:

  • Nettokaltmiete,
  • kalten Betriebskosten.

 

Wichtiger Hinweis: Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter


 

Was ist eine Staffelmiete?

Was ist eine Staffelmiete? – Ich suche eine Wohnung in Berlin. Dabei stoße ich bei der Wohnungssuche in Berlin auf verschiedene Wohnungsangebote mit der Angabe „Staffelmiete“ oder
„Staffelmietvertrag“. Was heißt aber eigentlich Staffelmiete? Und: Sollte man sich auf einen Staffelmietvertrag einlassen? Welche Vorteile und Nachteile hat eine Staffelmiete? Greift die Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen? Kann ich einen Staffelmietvertrag kündigen? Oder: Gibt es eine Mindestlaufzeit für Staffelmietverträge? – Klarheit hinsichtlich der Frage: Was ist eine Staffelmiete? ist von größter Wichtigkeit, um einschätzen zu können, ob das konkrete Wohnungsangebot tatsächlich meine Traumwohnung in Berlin ist.

Was ist eine Staffelmiete? – Definition Staffelmietvertrag

Durch einen Staffelmietvertrag wird schon zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass und in welcher genauen Höhe die Miete zu bestimmten Zeitpunkten in den Folgejahren erhöht wird. Bei einer Staffelmiete einigen sich also die Mietvertragsparteien darauf, dass die Miete regelmäßig und automatisch in genau festgelegten Staffeln erhöht wird. Die Staffelmiete ist gesetzlich in § 557a BGB geregelt.

Was ist eine Staffelmiete? – Was ist bei einem Staffelmietvertrag zu beachten?

canstockphoto15799970-800x450

Staffelmietverträge unterliegen seit Juni 2015 der Mietpreisbremse

Grundsätzlich gilt: Staffelmieten können sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge vereinbart werden.

Welche Voraussetzungen muss ein Staffelmietvertrag erfüllen?

Ein Staffelmietvertrag muss bestimmte zwingende Voraussetzungen erfüllen, damit die Staffelmiete rechtswirksam, das heißt gültig vereinbart ist. Zwingende gesetzliche Voraussetzungen sind solche, von denen die Mietparteien auch nicht durch beiderseitige Zustimmung abweichen können. – Vielmehr gilt laut §557a BGB: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist ungültig.“

Welche Voraussetzungen muss ein Staffelmietvertrag erfüllen, damit eine Staffelmiete gültig durch die Mietvertragsparteien vereinbart wird?

  • Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.
  • Die Mieterhöhungen aller folgenden Mietstaffeln müssen in konkreten Geldbeträgen bei Mietvertragsabschluss ausgewiesen werden. Das kann auf zwei Arten geschehen: Entweder müssen die neuen Mietpreise aller anstehenden Mietstaffeln in konkreten Geldbeträgen im Mietvertrag beziffert werden. Oder es muss der konkrete Geldbetrag im Mietvertrag angegeben werden, um den sich die Miete mit jeder neuen Mietstaffel jeweils erhöht. – Eine bloße Angabe der Mietsteigerung in Prozenten ist unzulässig und damit unwirksam.
  • Die bestimmten Zeitpunkte, zu denen die Miete erhöht wird, sind im Mietvertrag auszuweisen.
  • Zwischen zwei Mietstaffeln muss mindestens ein Jahr liegen (Jahresfrist). Das heißt: Die jeweilige Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
  • Das Kündigungsrecht des Mieters kann maximal für die Laufzeit der ersten vier Jahre des Staffelmietvertrages ausgeschlossen werden.

Wie oft und wann darf die Staffelmiete erhöht werden?

Zwischen zwei Mietstaffeln muss mindestens ein Jahr liegen (Jahresfrist). Das heißt: Die jeweilige Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Staffelmiete kann also nach Ablauf von 12 Monaten erneut erhöht werden. Allerdings müssen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Staffelmietvertrages die genauen Zeitpunkte der Mieterhöhungen im Vertrag schriftlich festgelegt sein.

Hierin liegt ein entscheidender Unterschied zwischen Staffelmietverträgen und normalen Mietverträgen. Denn bei normalen Mietverträgen muss die Miethöhe mindestens 15 Monate unverändert bleiben, bevor eine Mieterhöhung in Kraft treten kann zwecks Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. §558 Abs. 1 BGB).

Was ist eine Staffelmiete? – Darf der Vermieter bei einer Staffelmiete die Miete zusätzlich auch noch aus anderen Gründen erhöhen?

Grundsätzlich gilt, dass die Vereinbarung eines Staffelmietvertrages unmittelbar den Ausschluss anderer Mieterhöhungsverfahren zur Folge hat: Nämlich die Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 bis 559 b BGB. Welche sind das? Das heißt: Welche Mieterhöhungen werden durch einen Staffelmietvertrag ausgeschlossen?

  • Mit einem Staffelmietvertrag wird eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.
  • Mit einem Staffelmietvertrag wird eine Mieterhöhung zwecks Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Allerdings gibt es eine Ausnahme von diesem grundsätzlichen Ausschluss anderer Mieterhöhungsverfahren: Das ist die Mieterhöhung infolge steigender Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen!

canstockphoto5123745

Wer einen Staffelmietvertrag abschließt, weiß schon bei Schlüsselübergabe, welche Mietsteigerungen in kommenden Jahren auf ihn zukommen.

 

Was ist eine Staffelmiete? – Gibt es eine Grenze für die Mieterhöhungen bei einer Staffelmiete?

Prinzipiell gilt, dass für Staffelmieten die Kappungsgrenze nicht gilt. Die Kappungsgrenze bedeutet, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15 % Prozent erhöhen (vgl. §558 Absatz 3 BGB).

Die Staffelmieterhöhungen werden nach oben nur durch den §5 Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt. Dieser regelt die Mietpreisüberhöhung oder den sogenannten Mietwucher. Ein Mietwucher liegt dann vor, wenn die vereinbarte Staffelmiete die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% übersteigen, wobei der Vermieter ausnutzt, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden zur Verfügung steht. Allerdings ist der Nachweis hierfür sehr schwer zu erbringen.

Eine weitere Grenze für die Mieterhöhungen bei Staffelmietverträgen ergibt sich für Staffelmietverträge, die nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse und nach einem Mieterwechsel neu abgeschlossen wurden oder werden.

Greift die Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen?

canstockphoto0287793

Die am 1.Juni 2015 in Berlin in Kraft getretene sogenannte Mietpreisbremsebesagt, dass bei Wiedervermietung einer Wohnung die vereinbarte Miete maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Laut Gesetz gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmietverträge (vgl. §557a Absatz 4 BGB).
Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnungen in Berlin mit Staffelmietverträgen, die ab dem 1.Juni 2015 wiedervermietet werden und zwar sowohl für die Einstiegsmiete des Staffelmietvertrags als auch für alle folgenden Mietstaffeln.

Kann ich einen Staffelmietvertrag kündigen? Und gibt es eine Mindestlaufzeit für Staffelmietverträge?

Das Gesetz sieht für die Mietvertragsparteien einer Staffelmietvereinbarung die Möglichkeit vor, sich auf eine Kündigungssperrfrist für den Mieter von maximal vier Jahren zu einigen. Was bedeutet das?

  • Das bedeutet erstens, dass sich die Mietvertragsparteien eines Staffelmietvertrages auf einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für maximal vier Jahre einigen können, es aber nicht müssen.
  • Das bedeutet zweitens, dass eine vierjährige Kündigungssperrfrist für den Mieter schriftlich im Staffelmietvertrag festgeschrieben sein muss. Nur wenn die Kündigungssperrfrist schriftlich im Staffelmietvertrag festgelegt ist, kann sich der Vermieter auf sie berufen.
  • Das bedeutet drittens, dass sich die Mietvertragsparteien eines Staffelmietvertrages auch auf kürzere Kündigungssperrfristen für den Mieter als vier Jahre schriftlich einigen können. Eine Kündigungssperrfrist, die die Vierjahresgrenze überschreitet ist unwirksam.
  • Das bedeutet viertens, dass in keinem Falle das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ausgeschlossen werden kann.

 

Welche Folgen hat die Vereinbarung einer Kündigungssperrfrist für den Mieter?

Wenn die Mietvertragsparteien eines Staffelmietvertrages einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters von maximal vier Jahren schriftlich vereinbaren, dann sind ordentliche Kündigungen des Mieters in diesem Zeitraum grundsätzlich unzulässig. Erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist hat der Mieter ein Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (vgl. §569 BGB) ist aber zu jedem Zeitpunkt der Kündigungssperrfrist zulässig.

 

Was passiert, wenn der Mieter trotzdem früher aus der Wohnung ausziehen möchte?
Wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungssperrfrist aus der Wohnung ausziehen möchte, dann muss er gegebenenfalls für die Mietzahlungen bis zum Ablauf der Kündigungssperrfrist aufkommen.

 

Welche Kündigungsfrist gilt für Staffelmietverträge, wenn keine Kündigungssperrfrist vereinbart ist?

Wenn die Mietvertragsparteien eines Staffelmietvertrages keinen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters von maximal vier Jahren vereinbart haben, dann hat der Mieter das ganz normale ordentliche Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Selbstverständlich hat er auch in diesem Fall, das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter

 


 

Was ist eine Indexmiete?

Was ist eine Indexmiete? – Ich suche eine Wohnung in Berlin oder andernorts und stoße bei der Wohnungssuche in Berlin auf verschiedene Wohnungsangebote mit der Angabe Indexmietvertrag oder Indexmiete. Dabei stellen sich die Fragen: „Was bedeutet Indexmiete, was ist unter Indexmiete zu verstehen, und welche Vor- und Nachteile hat eine Indexmiete?“ Nur so können Sie richtig bewerten, ob die Miete korrekt berechnet ist und ob ein Indexmietvertrag Ihren persönlichen Wunschkriterien entspricht.
Klarheit hinsichtlich dieser Fragen ist von größter Wichtigkeit ebenso wie bei der Frage: „Welche Risiken gehe ich mit einer Indexmiete ein?“ – Fakt ist, dass derzeit in den Großstädten der Trend zu Indexmietverträgen geh, ein Thema also, dass zu kennen wichtiger denn je ist.

 

Was ist eine Indexmiete – Wie definiert sich Indexmiete und was sind die Rechtsgrundlagen?

Kurz gesagt: In dem Fall, in dem die Mietparteien einen Indexmietvertrag abschließen, einigen sie sich auf eine prinzipiell variable Miete.

canstockphoto28403661

Bei Indexmietverträgen orientiert sich die Mietsteigerung an der Steigerung der Lebenshaltungskosten.

Die Indexmiete heißt Indexmiete, weil sich die Miete prinzipiell an der Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte orientiert. Der Preisindex für die
Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte wird dabei vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht. Der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte wird auch kurz Verbraucherpreisindex (VIP) oder Lebenshaltungskostenindex genannt.

Die Frage „Was ist eine Indexmiete?“ lässt sich also folgendermaßen beantworten: Eine Indexmiete ist eine prinzipiell variable Miete, da sie sich an der Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte orientiert. Im Indexmietvertrag wird eine Basismiete vereinbart, die sich dann abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex ändert. Das heißt: Die Höhe des Mietpreises für eine Mietwohnung mit Indexmietvertrag steigt (Mieterhöhung) oder sinkt (Mietsenkung) je nachdem, ob die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte insgesamt steigen oder sinken. Oder kürzer ausgedrückt: Der Mietpreis einer Mietwohnung mit Indexmietvertrag steigt oder sinkt abhängig vom Anstieg oder Fall des Verbraucherpreisindex.

 

Wo ist der Indexmietvertrag geregelt?

Der Indexmietvertrag und die bestimmten Voraussetzungen der Mietpreisveränderung einer Indexmiete sind gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt: § 557b BGB.

 

Was ist eine Indexmiete – welchen Zweck hat eine Indexmiete?

Eine Indexmiete hat den Zweck, den Werterhalt eines Mietobjektes zu garantieren. Dies kann auch umgekehrt ausgedrückt werden: Eine Indexmiete hat den Zweck, ein Mietobjekt vor dem Wertverfall zu schützen.
Ein Mietobjekt kann zum Beispiel durch eine steigende Inflationsrate der Lebenshaltungskosten an Wert verlieren. Ein Indexmietvertrag erlaubt es, genau auf einen solchen Wertverlust infolge steigender Inflationsrate (steigender Lebenshaltungskosten) zu reagieren, nämlich mittels Mieterhöhung. Denn die Indexmiete kann an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte angepasst werden.
Kurz gesagt: Ein Indexmietvertrag erreicht das Ziel des Werterhalts seines Mietobjektes über den Weg einer Mieterhöhung. Deshalb wird im Fall eines Indexmietvertrages auch von einer Wertsicherungsklausel gesprochen.

 

Was ist eine Indexmiete – Welche Voraussetzungen muss ein Indexmietvertrag erfüllen?

Welche Voraussetzungen muss ein Indexmietvertrag erfüllen?
Die Voraussetzungen, die ein Indexmietvertrag notwendigerweise erfüllen muss, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 557b BGB geregelt. Nur dann ist die Vereinbarung einer Indexmiete zwischen den Mietvertragsparteien rechtswirksam.


I. Worauf muss sich die Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag prinzipiell beziehen?

  • Die Bezugsgrundlage für Mieterhöhungen bei einem Indexmietvertrag muss der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte sein. Dabei ist nur der Preisindex als Bezugsgrundlage zulässig, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlich wird.
  • Im Falle einer Mieterhöhung muss die konkrete Berechnungsgrundlage für die neue Mietforderung (Mietpreis) offengelegt werden.
II. In welcher Form ist die Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag mitzuteilen?

  • Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen.
  • Die jeweilige Miete oder der Betrag, um den die Miete erhöht wird, sind in einem Geldbetrag anzugeben.

III. Ab wann greift die Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag?
Die Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag greift automatisch zwei Monate nachdem der Mieter die Mietänderungserklärung des Vermieters erhalten hat.

IV. Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Die jeweilige Indexmiete muss immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

V. Ist eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bei Indexmietverträgen erforderlich?
Mit Abschluss des Indexmietvertrages erteilt der Mieter bereits vorab seine Zustimmung zu den künftigen Mieterhöhungen, die die Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex betreffen (Indexmieterhöhungsverfahren).
Daher gilt grundsätzlich: Eine Zustimmung des Mieters zu den einzelnen Mieterhöhungen zwecks Anpassung an den Verbraucherpreisindex ist nicht erforderlich.

 

Was ist eine Indexmiete – Was gibt es noch für Mieterhöhungen bei Indexmiete?

Indexmietverträge setzen anderen Formen der Mieterhöhung sehr enge Grenzen.
Laut Gesetz (§ 557b BGB) gibt es nur zwei Möglichkeiten der Mieterhöhung bei Indexmietverträgen neben der Anpassung der Indexmiete an die Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte:

  • Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§559 BGB) ist bei Indexmietverträgen nur dann erlaubt, wenn der Vermieter per Gesetz oder aufgrund behördlicher Auflagen zu den Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist.
  • Bei Indexmietverträgen ist eine Mieterhöhung aufgrund der Veränderung der Betriebskosten (§560 BGB) weiterhin möglich. Dabei sind die gesetzlichen Bestimmungen des §560 BGB einzuhalten.

Ansonsten gilt: Indexmietverträge führen zu einem gesetzlichen Ausschluss aller anderen Mieterhöhungsformen. Folgende Mieterhöhungen werden durch Indexmietverträge automatisch ausgeschlossen:

  • Indexmietverträge schließen Mieterhöhungen aus, die darauf zielen, die Miete an die Höhe der aktuellen ortüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Kurz: Ausschluss von Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
  • Indexmietverträge schließen Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen aus, die der Vermieter freiwillig vornimmt. Kurz: Ausschluss von freiwillig vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter.

 

Was ist eine Indexmiete – Welche Vorteile und Nachteile hat eine Indexmiete?

Eine Frage, die oft auftaucht, betrifft die Vorteile und Nachteile einer Indexmiete. Die Frage, welche Vorteile und Nachteile ein Indexmietvertrag aufweist, ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung.

canstockphoto18331462-636x600

Bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse nur für die verabredete Einstiegsmiete.

Vorteile und Nachteile von Indexmietverträgen für Vermieter

I. Welche Vorteile hat eine Indexmiete für Vermieter?
Ein Indexmietvertrag kann folgende wesentliche Vorteile für Vermieter haben:

  • Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex sind, im Vergleich zu regulären Mieterhöhungen, unproblematisch durchführbar: Bei Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex muss der Vermieter weder die Zustimmung des Mieters einholen noch die Mieterhöhung begründen. Es reicht aus, dass der Vermieter die konkrete Berechnungsgrundlage offenlegt.
  • Die Indexmiete ermöglicht prinzipiell einen Schutz des Mietobjektes vor Wertverfall infolge einer steigenden Inflation der Verbraucherpreise: Denn die Miete kann in dem Maße erhöht werden, in dem der Verbraucherpreisindex steigt.
  • Der Vermieter ist bei Mieterhöhungen nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden – im Gegensatz zu regulären Mietverträgen. Deshalb kann der Vermieter die Indexmiete über die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus erhöhen – anders als bei regulären Mietverträgen. Denn die Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen richten sich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Das ist für Vermieter deshalb von besonderem Interesse, weil seit ca. 20 Jahren die Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreise) stetig steigen, und dies erheblich: infolge rasant ansteigender Energiekosten. Dabei kann der Vermieter jährlich die Indexmiete erhöhen, wenn es der jährliche Verbraucherpreisindex tatsächlich steigt. – Demgegenüber sind Mieterhöhungen bei regulären Mietverträgen in der Regel an die ortsüblichen Vergleichsmieten gebunden, die durch den Mietspiegel festgestellt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird aber nur alle 2,5 Jahre aktualisiert.
  • Von der Mietpreisbremse, die in Berlin am 01.06.2015 in Kraft getreten ist, werden nur die Ausgangsmieten von Indexmietverträgen erfasst, nicht aber die Folgemieterhöhungen. Wenn die Ausgangsmiete bei einem Indexmietvertrag bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dann kann sich der Vermieter mit einem Indexmietvertrag höhere Mieteinnahmen sichern.

II. Welche Nachteile hat eine Indexmiete für Vermieter?

Mit Abschluss eines Indexmietvertrages verzichtet der Vermieter auf andere Mieterhöhungsmöglichkeiten:

  • Zum einen verzichtet der Mieter auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung infolge freiwillig vorgenommener Modernisierungsmaßnahmen.
  • Zum anderen verzichtet der Vermieter auf Mieterhöhungen zwecks Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Verzicht auf die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist dann von Nachteil, wenn die Ausgangsmiete des Indexmietvertrages deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Denn dann kann der Vermieter keine schnelle Anpassung der Indexmiete vornehmen. Er kann die Miete lediglich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex erhöhen.

Eine Indexmiete ist für den Vermieter dann von Nachteil, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Denn dann muss die Miete gesenkt werden. Allerdings ist der Verbraucherpreisindex in den letzten Jahrzehnten kein einziges Mal gesunken, so dass es sich hier eher um ein theoretisches Risiko handelt.

Vorteile und Nachteile von Indexmietverträgen für Mieter

I. Welche Vorteile hat eine Indexmiete für Mieter?

In der Regel werden für Mieter zwei Vorteile im Zusammenhang von Indexmietverträgen genannt:

II. Welche Nachteile hat eine Indexmiete für Mieter?

Indexmietverträge können für Mieter zu einer besonderen finanziellen Belastung führen und damit von Nachteil sein, aufgrund der seit Jahren stetig steigenden Energiekosten für Strom und Warmwasserversorgung.
Warum bergen stetig steigende Energiekosten für Strom und Warmwasserversorgung das Risiko, dass Indexmieten ein Nachteil für Mieter sind?
Die steigenden Energiekosten können sich für Mieter gleich doppelt auswirken:

  • Zum einen fließen die steigenden Energiekosten über den Verbraucherpreisindex indirekt in die Mieterhöhung der Grundmiete oder Nettokaltmiete eines Indexmietvertrages ein. Das ist immer dann der Fall, wenn die Erhöhung des Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex) maßgeblich durch den Anstieg der Energiepreise mitverursacht wird. Die Mieterhöhung der Grundmiete (Nettokaltmiete) bei Indexmietverträgen orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.
  • Zum Anderen müssen die Mieter gleichzeitig für die steigenden Energiekosten direkt aufkommen: Nämlich im Rahmen der Kosten für die Strom- und Warmwasserversorgung. Die Kosten für Strom- und Warmwasserversorgung leisten die Mieter – je nach Mietvertrag – entweder direkt an den Vermieter (Bruttowarmmiete) oder sie begleichen sie im Rahmen der Einzelverträgen, die sie selbständig mit Versorgungsunternehmen abgeschlossen haben.

Gilt die Mietpreisbremse für Indexmietverträge?

Gilt die Mietpreisbremse für Indexmietverträge? – Das ist eine Frage, die oftmals seit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Berlin am 01.06.2015 gestellt wird.
Grundsätzlich gilt: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete eines Indexmietvertrages (vgl. § 557b Abs. 4 BGB), der nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Das heißt: Für alle folgenden Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex gilt die Mietpreisbremse nicht.
Die Mietpreisbremse gilt zudem ohnehin nicht für Mietpreiserhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex innerhalb bereits laufender Indexmietverträge.

Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter


 

Was ist der Berliner Mietspiegel?

Was ist der Berliner Mietspiegel? Der Berliner Mietspiegel gibt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Das heißt er gibt Aufschluss darüber, welcher Mietpreis für eine nach Art, Größe Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage vergleichbare Wohnung ortsüblich auf dem freifinanzierten Berliner Wohnungsmarkt gezahlt wird.
Der Berliner Mietspiegel ist wichtig für die Begründung von Mieterhöhungen. Seit Inkrafttreten der Berliner Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 spielt der Berliner Mietspiegel neuerdings auch eine Rolle bei der Festsetzung der Miethöhe für bestimmte Mietwohnungen, die auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt wiedervermietet werden.

I. Was ist der Berliner Mietspiegel? – Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel. – Was bedeutet es, dass der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist?

 

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel, weil er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und ihn die Stadt und die wesentlichen Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt haben.

Was folgt daraus, dass der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist? – Rechtliche Konsequenzen

Dass der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist, hat direkte rechtliche Konsequenzen:

  • Für die Mietpreise, die im Berliner Mietspiegel ermittelt sind, gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie tatsächlich die realen ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin wiedergeben (vgl. § 558d Abs. 3 BGB).
  • Mieterhöhungsverfahren bis zur ortsüblicher Vergleichsmiete: Wenn ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will (vgl. §558 BGB), dann muss der Vermieter die Vergleichsdaten aus dem Berliner Mietspiegel, die auf seine Mietwohnung zutreffen, dem Mieter schriftlich in seinem Mieterhöhungsverlangen mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf andere gesetzlich zugelassene Gründe zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stützt (vgl. Art. § 558a Abs. 3 BGB).

Was folgt daraus, dass der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist? – Welche Gültigkeitsdauer hat der Berliner Mietspiegel? Wie oft wird der Berliner Mietspiegel aktualisiert?

Grundsätzlich gilt: Der Berliner Mietspiegel hat eine allgemeine Gültigkeitsdauer von vier Jahren. Nach Ablauf der vier Jahre muss der Berliner Mietspiegel nach wissenschaftlich anerkannten Kriterien gänzlich neu erstellt werden. Nur dann bleibt der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel. Allerdings muss der Berliner Mietspiegel bereits während dieser vier Jahre nach Ablauf von zwei Jahren aktualisiert werden. Was heißt das?
Das heißt, dass der Berliner Mietspiegel alle zwei Jahre den aktuellen Marktentwicklungen auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt angepasst werden muss. Die wissenschaftlich anerkannten Kriterien, auf deren Grundlage der qualifizierte Mietspiegel ausgangs erhoben wurde, werden im Zuge dieser Marktanpassung jedoch selbst nicht aktualisiert. Sie sind vielmehr weiterhin die Grundlage, auf der die Anpassung der Mietspiegeldaten an die Marktentwicklung an dem Berliner Mietwohnungsmarkt erfolgt.
Der derzeit gültige qualifizierte Berliner Mietspiegel datiert von 2015.

 

canstockphoto4445022

Der Berliner Mietspiegel informiert darüber, welche Miete für eine vergleichbare Wohnung in Berlin bezahlt wird.

II. Was ist der Berliner Mietspiegel? – Für welche Wohnungen in Berlin gilt der Berliner Mietspiegel, für welche Wohnungen in Berlin gilt der Berliner Mietspiegel nicht?

Für welche Wohnungen in Berlin gilt der Berliner Mietspiegel? Der Berliner Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle nicht-preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (mindestens drei Wohnungen im Gebäude). Das sind alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, die es auf dem freifinanzierten Berliner Wohnungsmarkt gibt.
Für welche Wohnungen in Berlin gilt der Berliner Mietspiegel nicht? Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für:

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und in Reihenhäusern,
  • Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind,
  • preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
  • Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.

Was ist der Berliner Mietspiegel? – Welche Wohnungen erfasst der Berliner Mietspiegel zur Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel werden nur die Mietpreise von Mietwohnungen in Berlin herangezogen, die in den vergangenen vier Jahren geändert, das heißt erhöht oder neu abgeschlossen wurden.

III. Was ist der Berliner Mietspiegel? – Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Frage „Was ist der Berliner Mietspiegel?“ wird nur dann vollständig beantwortet, wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete erklärt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gesetzlich bestimmt. Sie kann für Berlin so definiert werden: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den in Berlin üblichen Mietpreisen, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Außerdem wird auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Mietwohnungen in Berlin berücksichtig.

1. Welchen Mietbegriff wendet der Berliner Mietspiegel an?

Der Berliner Mietspiegel vergleicht die Mietwohnungen in Berlin bezüglich des Mietpreises für die monatliche Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Berlin. Mit anderen Worten heißt dies: Der Mietbegriff, den der Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwendet, ist der der monatlichen Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter für eine Wohnung. Das schließt also alle Betriebskostenarten (kalte Betriebskosten und die Kosten für Beheizung und Aufbereitung von Warmwasser) aus.

2. Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete? – Nach welchen Kriterien werden die Mietwohnungen im Berliner Mietspiegel verglichen?

Grundsätzlich werden fünf Vergleichskriterien im Berliner Mietspiegel herangezogen, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln:

  • Art der Wohnung: Was bedeutet Art der Wohnung? Das Kriterium Art der Wohnung bezieht sich auf die Gebäudeart. Im Mietspiegel werden ausschließlich Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern erfasst.
  • Größe der Wohnung: Was bedeutet Größe der Wohnung? Das Kriterium Größe der Wohnung bezieht sich auf die Fläche in Quadratmetern.
  • Ausstattung der Wohnung: Was bedeutet Ausstattung der Wohnung? Im Mietspiegel bezieht sich das Kriterium Wohnungsausstattung auf Mietwohnungen mit Bad & WC in der Wohnung und Sammelheizung (oder der Sammelheizung entsprechenden Heizformen). Maßgeblich ist dabei die Ausstattung, die Vermieter zur Verfügung stellen.
  • Beschaffenheit der Wohnung: Was bedeutet Beschaffenheit der Wohnung? Das Merkmal Beschaffenheit der Wohnung bezieht sich auf das Alter, das heißt die Bezugsfertigkeit und das Baujahr einer Wohnung.
  • Wohnlage einer Wohnung: Was bedeutet Wohnlage einer Wohnung? Kriterium Wohnlage einer Wohnung bezieht sich auf die Lagequalität des weiteren Umfeldes einer Wohnung. Es gibt drei Qualitätsstufen: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Wo kann ich die Wohnlage einer Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel einsehen? Der Berliner Senat stellt Wohnlagenkarten online zur Verfügung, die eine erste Orientierung zur Einordnung der Wohnlage einer Berliner Wohnung liefern.

Außerdem soll auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Mietwohnungen in Berlin bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Was ist unter der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnungen in Berlin zu verstehen? Tatsächlich handelt es sich bei dem Kriterium energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Mietwohnungen in Berlin um einen schwer zu bestimmenden Aspekt. Denn der Berliner Senat für Stadtentwicklung und Umwelt macht hierzu selbst keine weiteren Angaben in seiner Broschüre zum Berliner Mietspiegel 2015.

Werden auch besondere Merkmale von Wohnungen in Berlin durch den Berliner Mietspiegel erfasst?
Besondere Merkmale von Wohnungen in Berlin werden im Berliner Mietspiegel tendenziell durch die Angabe von Preisspannen für vergleichbare Wohnungen erfasst und vergleichbar gemacht. Allerdings zählen die Orientierungshilfen zur Einordnung einer Wohnung in Berlin innerhalb von Preisspannen selbst nicht zum qualifizierten Mietspiegel. Laut Rechtsprechung können sie aber als Schätzungsgrundlage herangezogen werden.

 

3. Wo kann ich erfahren, welche ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung gilt? Und wie wende ich Mietspiegeltabellen auf eine Wohnung an?

Wo kann ich erfahren, welche ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung gilt? Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stellt auf ihrer Homepage einen Online-Abfrageservice zur Verfügung. Der Online-Abfrageservice gibt eine erste Orientierung, welche ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung in Berlin veranschlagt wird laut Berliner Mietspiegel. Allerdings ist die Information des Online-Abfrageservices im Internet nicht rechtsverbindlich. Um eine eindeutige Zuordnung einer Wohnung innerhalb der Mietspiegeltabellen vorzunehmen, müssen Sie auf das »Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2015« (Amtsblatt Nr. 20 vom 18.05.2015) zurückzugreifen.

Wie wende ich Mietspiegeltabellen auf eine Wohnung an? – Genaue Hinweise zur Anwendung der Mietspiegeltabellen finden Sie in der online einsichtigen Broschüre Berliner Mietspiegel 2015 der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

IV. Was ist der Berliner Mietspiegel? – Wann wird der Berliner Mietspiegel herangezogen?

Wann wird der Berliner Mietspiegel herangezogen? – Das ist eine wichtige Frage, um die Bedeutung des Berliner Mietspiegels zu verstehen. Grundsätzlich wird der Berliner Mietspiegel in mindestens zwei Fällen herangezogen: Zum Einen dient er als Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Zum Anderen spielt der Berliner Mietspiegel neuerdings eine Rolle im Rahmen der Mietpreisbremse.

Was ist der Berliner Mietspiegel? – Welche Rolle spielt der Berliner Mietspiegel bei Mieterhöhungen?

canstockphoto3950922

Der Berliner Mietspiegel wird bei Streitigkeiten über die Miethöhe von Gerichten als Beweismittel anerkennt

Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt Vermietern, unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zu erhöhen, um die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen (vgl. §558 Abs. 1 BGB). Kurz: Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. In diesem Fall kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen. Da die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Berlin im Berliner Mietspiegel dargestellt wird, dient der Berliner Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverfahren zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Mehr noch: Da der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist, muss sich der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen schriftlich auf die ortsüblichen Vergleichsmieten im Berliner Mietspiegel, die auf seine Mietwohnung zutreffen, beziehen. Denn für die ortsüblichen Vergleichsmieten, die im Berliner Mietspiegel dargestellt werden, gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie tatsächlich die realen ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin wiedergeben (vgl. § 558d Abs. 3 BGB).

Was ist der Berliner Mietspiegel? – Welche Rolle spielt der Berliner Mietspiegel bei der Mietpreisbremse?

Warum spielt der Berliner Mietspiegel für die Mietpreisbremse eine Rolle? Am 1. Juni 2015 ist in Berlin die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft getreten. Damit gilt: Bei Wiedervermietung bestimmter Wohnungen darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Grundlage der Mietpreisbremse ist, dass der Berliner Senat durch die Mietbegrenzungsverordnung das gesamte Berliner Stadtgebiet zu einem Gebiet mit angespannter Wohnungslage erklärt hat (gemäß § 556 d Absatz 2 BGB). Das bedeutet, dass die ausreichende Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen als gefährdet gilt. Die rechtliche Feststellung der angespannten Wohnungslage setzt den gesetzlichen Mechanismus der Mietpreisbremse in Gang. Die Mietpreisbremse soll der Gefährdungslage entgegenwirken. Sie gilt für fünf Jahre, das heißt bis zum 31. Mai 2020.
Der Berliner Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Von daher gilt: Der Berliner Mietspiegel ist das gesetzliche Orientierungsmittel zur Ermittlung des zulässigen Mietpreises bei der Wiedervermietung der Wohnungen, die von der Mietpreisbremse erfasst werden.

Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter

 


Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Was bedeutet die Mietpreisbremse? – Ich suche eine Wohnung in Berlin. Dabei ist das Thema Mietpreisbremse in aller Munde, wenn es um die steigenden Mietpreise für Mietwohnungen in Berlin geht. Aber wie hängen Wohnungssuche in Berlin und Mietpreisbremse eigentlich zusammen? Ja: Was bedeutet die Mietpreisbremse für mich? Wo greift die Mietpreisbremse? Gilt sie für alle Wohnungen oder gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

canstockphoto11491121

Die im Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse soll den Mietanstieg dämpfen.

Was bedeutet die Mietpreisbremse? – Warum gilt die Mietpreisbremse in Berlin?

Am 1. Juni 2015 ist in Berlin die sogenannte Mietpreisbremse gesetzlich in Kraft getreten. Seitdem gilt prinzipiell: Bei Wiedervermietung einer Wohnung darf die vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Warum gilt die Mietpreisbremse in Berlin? Die Mietpreisbremse gilt in Berlin, weil der Berliner Senat mit der Mietenbegrenzungsverordnung das gesamte Berliner Stadtgebiet zu einem Gebiet mit angespannter Wohnungslage erklärt hat. Danach ist die ausreichende Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet. Als gesetzliche Gründe für ein Gebiet mit angespannter Wohnungslage zählen unter anderem, dass die Mieten deutlich stärker steigen oder die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte deutlich höher ist als im bundesweiten Durchschnitt oder dass die Wohnbevölkerung stärker steigt als Neubauten enstehen. Die Gesetzliche Grundlage für die Mietenbegrenzungsverordnung des Berliner Senats ist der § 556d Absatz 2 BGB. Dabei gilt grundsätzlich, dass die rechtliche Feststellung der angespannten Wohnungslage den gesetzlichen Mechanismus der Mietpreisbremse in Gang setzt. Die Mietpreisbremse soll der Gefährdungslage entgegenwirken. Die Mietpreisbremse gilt für fünf Jahre, das heißt bis zum 31. Mai 2020.

Tatsächlich gilt die Mietpreisbremse allerdings nicht für alle Mietverhältnisse. Vielmehr sieht die gesetzliche Regelung eine Reihe von Ausnahmen und Interpretationsspielräumen vor. Von daher gilt es zu klären:

 

Was bedeutet die Mietpreisbremse? – Bei welchen Mietwohnungen greift die Mietpreisbremse?

Bei welchen Mietwohnungen greift die Mietpreisbremse? Oder anders gesagt: Welche Wohnungen in Berlin fallen unter die Mietpreisbremse? Grundsätzlich greift die Mietpreisbremse nur im Fall der Wiedervermietung einer nicht-preisgebundenen Mietwohnung. Das bedeutet, dass die Mietwohnung bereits in der Vergangenheit vermietet worden sein muss und jetzt erneut neu vermietet wird, damit sie unter die Mietpreisbremse fällt. In diesem Fall des Mieterwechsels darf die Miete für die aufs Neue wiedervermietete Wohnung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten ist die monatlich gezahlte „Netto-Kaltmiete“ in Euro je Quadratmeter für Wohnungen. Dabei bezieht sich eine ortsübliche Vergleichsmiete auf Wohnungen, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage vergleichbar sind. Der Berliner Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten.

Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse? – Bei welchen Berliner Mietwohnungen greift die Mietpreisbremse nicht?

Folgende Berliner Mietwohnungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse:

Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014

Grundsätzlich gilt die Mietpreisebremse nicht für all die Wohnungen in Berlin, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (vgl. § 556f BGB). Das heißt, dass die Mietpreisbremse weder im Falle von Erstvermietungen noch im Falle von Wiedervermietungen (Mieterwechsel) für diese Wohnungen gilt.

Wiedervermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen

Die Mietpreisbremse greift auch dann nicht im Falle der Wiedervermietung einer Mietwohnung in Berlin, wenn die Wohnung erstmalig wiedervermietet wird, nachdem umfassende Modernisierungsmaßnahmen an ihr vorgenommen wurden (vgl. § 556f BGB). Als grobe Faustregel gilt hier zumeist: Von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen kann dann ausgegangen werden, wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen einem Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen.

Abweichungen von der Mietpreisbremse nach „normaler“ Modernisierung

Die Mietpreisbremse greift nicht im vollen Maße bei Wohnungen in Berlin, an denen in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung (Mieterwechsel) normale Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung vorgenommen wurden. Stattdessen erlaubt das Gesetz für diese Wohnungen Abweichungen von der Mietpreisbremse nach einem bestimmten, gesetzlich geregelten Schlüssel (vgl. § 556e Absatz 2 BGB).

Bestandsschutz bei Wiedervermietung

Greift die Mietpreisbremse auch bei Wohnungen, die wiedervermietet werden und deren Vormiete höher war als durch die Mietpreisbremse zulässig? Grundsätzlich zwingt die Mietpreisbremse Vermieter nicht dazu, im Falle der Wiedervermietung (Mieterwechsel) ihre Wohnung zu einem geringeren Preis zu vermieten, als der Vormieter gezahlt hat. Das heißt: Wenn die Miete des Vormieters bereits mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, dann kann der Vermieter weiterhin die Wohnung zu demselben Preis neuvermieten – bis zur Höhe der Vormiete (vgl. § 556e Absatz 1 BGB). Der Vermieter muss die neue Miete nicht so senken, dass sie maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Miete darf aber auch nicht die Höhe der Vormiete bei Mieterwechsel überschreiten. Kurz gesagt: Keine Unterschreitung der Höhe der Vormiete bei Wiedervermietung – es gilt der Bestandschutz.

Greift die Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen?

Die Mietpreisbremse gilt für alle Mietstaffeln von Staffelmietverträgen für Wohnungen in Berlin (vgl. § 557a Absatz 4 BGB). Was bedeutet das?canstockphoto0629958

    • Das bedeutet erstens, dass die Mietpreisbremse für alle Staffelmietverträge gilt, die ab dem 1. Juni 2015 bei Mieterwechsel (Wiedervermietung) neu abgeschlossen werden.
    • Das bedeutet zweitens, dass die Mietpreisbremse für alle Mietstaffeln aller neuen Staffelmietverhältnisse gilt: Die Mietpreisbremse muss auf jede einzelne weitere Mietstaffel des laufenden Staffelmietvertrages angewendet werden. Dabei wird für die Berechnung der Mietpreisbremse für die einzelnen Mietstaffeln jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt, die zu dem Zeitpunkt gilt, zu dem die erste Miete einer Mietstaffel fällig wird.
    • Drittens gilt allerdings auch hier wieder der Bestandsschutz: So muss eine neu fällig werdende Mietstaffel die Höhe des Mietpreises einer vorangegangenen Mietstaffel nicht unterschreiten.

 

Greift die Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen?

Für Indexmietverträge gilt: Die Mietpreisbremse greift bei Indexmietverträgen ausschließlich für die vereinbarte Ausgangsmiete im Falle der Wiedervermietung einer Wohnung in Berlin (vgl. § 557b Absatz 4 BGB). Die Mietpreisbremse greift demgegenüber nicht bei den Mieterhöhungen im Rahmen von Indexmietverträgen. Die Mieterhöhungen innerhalb von Indexmietverhältnissen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Bei Indexmietverträgen orientieren sich die Mieterhöhungen an der Entwicklung des Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte.

Was bedeutet die Mietpreisbremse für bestehende normale Mietverträge?

Für bestehende normale Mietverträge, die bereits vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 01. Juni 2015 abgeschlossen wurden, ändert sich durch die Mietpreisbremse grundsätzlich zunächst einmal gar nichts. Denn die Mietpreisbremse gilt nur für Wiedervermietungen (Mieterwechsel) und die Mietstaffeln bei Staffelmietverträgen bei Wahrung des Bestandschutzes.

Rein theoretisch gesprochen ist es allerdings denkbar, dass sich die Mietpreisbremse langfristig indirekt auf bestehende normale Mietverträge auswirken könnte. Denn prinzipiell kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber dem Mieter geltend machen (vgl. §558 BGB). Sollten nun die ortsüblichen Vergleichsmieten infolge der Mietpreisbremse in den kommenden Jahren weniger stark ansteigen als bisher, dann würde sich das auch auf die bestehenden normalen Mietverträge, die sogenannten Altverträge, auswirken.

Was passiert, wenn eine Neumiete gegen die Mietpreisbremse verstößt?

Grundsätzlich können Neumieter nach Abschluss des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch geltend machen, um die Zulässigkeit der vereinbarten Neumiete nachzuvollziehen (vgl. § 556 g Absatz 3 BGB).
Nur wenn der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse dem Vermieter gegenüber in schriftlicher Form rügt, kann der Mieter eine überhöhte Mietzahlung vom Vermieter überhaupt zurückfordern (vgl. § 556 g Absätze 1, 2 und 4 BGB). Die Rückforderungen können in diesem Falle nur für die überhöhten Mietzahlungen geltend gemacht werden, die nach Eingang der Rüge fällig geworden sind.
Der Vermieter hat außer der Rückzahlung des Betrages an den Mieter, um den die Miete die Mietpreisbremse übersteigt, keine weiteren Sanktionen zu befürchten.

canstockphoto23923647

Bei Mieterwechsel darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter



Wann darf man eine Wohnung untervermieten?



Darf ich meine Wohnung einfach untervermieten, wenn ich in den Urlaub fahre oder für ein Semester im Ausland studiere? – Fast jeder kennt es, fast jeder macht es. Und dank Plattformen wie Airbnb & Co sowie Facebook ist es ein Leichtes, seine Wohnung zur Zwischenmiete anzubieten. Entgegen der landläufigen Meinung, dass es sicherlich unbedenklich ist, die eigene Wohnung zwischenzuvermieten, gilt grundsätzlich: Die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung ist in jedem Fall vorab einzuholen. Dabei ist es ganz gleich, ob die Rede von Untervermietung, Zwischenmiete oder Wohnungssharing ist. Mehr noch: Die kurzweilige Untervermietung der Mietwohnung an Touristen gilt sogar rechtlich überhaupt nicht als ein Fall von Untervermietung oder Zwischenvermietung. Wenn der Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis seines Vermieters untervermietet, dann drohen ihm tatsächlich harsche Konsequenzen: Diese können von einer fristlosen Kündigung bis zu einer nachfolgenden Räumungsklage reichen.
Allerdings hat der Bundesgerichtshofes (BGH) 2014 die Rechte der Mieter eindeutig gestärkt: Mieter haben sogar einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung, wenn sie zum Beispiel beruflich für einen längeren Zeitraum ins Ausland müssen.

Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn ich meine Wohnung untervermieten will?

Wie bereits Eingangs gesagt, gilt grundsätzlich: Die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung muss in jedem Fall vorab eingeholt werden. – Das gilt genauso für den Fall, in dem ich nur einen Teil meiner Wohnung untervermieten möchte (zum Beispiel ein oder mehrere Zimmer bei einer WG-Gründung), wie auch für den Fall, wenn ich meine gesamte Wohnung zwischenvermiete, während ich selbst vorübergehend aus ihr ausziehe.

Was ist, wenn der Vermieter bereits seine allgemeine Zustimmung im Mietvertrag gegeben hat?

Muss ich den Vermieter auch dann noch um seine Erlaubnis fragen, ob ich meine Wohnung untervermieten darf, wenn das bereits im Mietvertrag geregelt ist? Wenn Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung vereinbart haben, dann muss der Mieter prinzipiell nicht jedes Mal aufs Neue die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn er seine Wohnung oder einen Teil seiner Wohnung zwischenvermieten möchte.

Wann ist es sinnvoll, im Mietvertrag bereits die Untervermietung zu regeln?

Die Vereinbarung einer allgemeinen Vorab-Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung im Mietvertrag ist dann sinnvoll, wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrages absehbar ist:

  • dass eine WG-Gründung geplant ist oder
  • dass ich regelmäßig ein Zimmer in meiner Wohnung über längerfristige Zeiträume vermieten möchte, weil ich mir sonst die Miete nicht leisten könnte oder
  • dass ich mich beruflich über einen längeren Zeitraum im Ausland oder einer anderen Stadt aufhalten muss oder
  • als Student ein Auslandssemester plane
  • der Einzug einer Pflegekraft oder Haushaltshilfe im Pflegefall geplant ist.



Achtung: Die Vereinbarung einer allgemeinen Vorab-Zustimmung eines Vermieters zur Untervermietung im Mietvertrag deckt aber in keinem Fall die kurzweilige Vermietung der Wohnung an Touristen ab! – Ganz im Gegenteil: Es darf niemals davon ausgegangen werden, dass der Vermieter einer kurzweiligen Zwischenvermietung an Touristen zugestimmt hat. Etwas anderes gilt gegebenfalls nur dann, wenn der Vermieter der regelmäßigen Vermietung an wechselnde Touristen ausdrücklich (explizit) zugestimmt hat.

Muss der Vermieter einer Untervermietung immer zustimmen?

Ob ich vom Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung meiner Wohnung einfordern kann oder nicht – das hängt davon ab, ob ich nur einen Teil meiner Wohnung (z.B. ein oder mehrere Zimmer) untervermieten möchte oder aber die gesamte Wohnung, während ich selber zwischenzeitlich ganz ausziehe.

Ich möchte einen Teil meiner Wohnung untervermieten – muss der Vermieter immer zustimmen?

Grundsätzlich gilt: Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten.


Welche Gründe zählen als ein berechtigtes Interesse des Mieters?
Folgende Gründe führen in der Regel zu einem Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters:

  • der Einzug des Lebensgefährten oder der Lebensgefährtin,
  • die Verkleinerung der Familie,
  • wenn der Mieter ansonsten die Miete nicht mehr bezahlen könnte (nach Jobverlust oder Trennung zum Beispiel),
  • wenn der Mieter aus beruflichen Gründen für längere Zeit ins Ausland oder eine andere Stadt muss,
  • der Einzug einer Pflegekraft oder Haushaltshilfe im Pflegefall,
  • zum Schutz vor Einsamkeit bei sozialer Bedürftigkeit.

Achtung: Der Mieter muss aber trotzdem in jedem Fall unbedingt die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung vorab einholen!

Darf der Vermieter eine Untervermietung trotzdem ablehnen?

Ja, der Vermieter darf seine Zustimmung auch dann verweigern, wenn der Mieter prinzipiell ein berechtigtes Interesse hat, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Und zwar in folgenden Fällen:

  • Der Vermieter hat einen wichtigen Grund, den potentiellen Untermieter abzulehnen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich bei dem potentiellen Untermieter um einen bekannten Unruhestifter handelt.
  • Es käme durch die Untervermietung zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung.
  • Oder wenn die Untervermietung aus anderen Gründen dem Vermieter nicht zumutbar ist.


Ich möchte meine gesamte Wohnung untervermieten – muss der Vermieter immer zustimmen?

Wenn ich meine gesamte Wohnung untervermieten möchte, gelten andere Regeln als in dem Fall, in dem ich nur einen Teil meiner Wohnung zwischenvermieten will. In dem Fall, in dem ich meine gesamte Wohnung zwischenvermieten möchte bzw. sie regelmäßig weitervermieten möchte, habe ich keinen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Auch hier gilt wieder: In jedem Fall muss ich die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung immer vorab einholen.

Was kann ich machen, wenn mein Vermieter die Untervermietung nicht erlaubt?

Ich möchte einen Teil meiner Wohnung untervermieten und ich habe auch einen vernünftigen Grund dafür, aber der Vermieter verweigert seine Zustimmung. Dabei hat der Vermieter selbst keinen anerkannten Grund, um die Untervermietung abzulehnen. Was kann ich dann machen? – Der Vermieter muss dem Mieter in einem solchen Fall gegebenenfalls Schadensersatz für den Ausfall der Untermieteinnahmen zahlen. Das hat zum Beispiel der BGH erst 2014 in einem Fall entschieden. In dem konkreten Fall ging es um ein Paar, das einen Teil seiner Wohnung während eines längerfristigen Auslandsaufenthaltes untervermieten wollte.


In dem Fall, in dem ich meine gesamte Wohnung untervermieten möchte und der Vermieter seine Zustimmung verweigert habe ich hingegen lediglich ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings habe ich das Sonderkündigungsrecht als Mieter dann nicht, wenn der Vermieter einen guten Grund hat, den potentiellen Untermieter abzulehnen.

Was kann passieren, wenn ich meine Wohnung untervermiete ohne die Erlaubnis des Vermieters?

Wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters zwischenvermietet, dann riskiert er eine Kündigung des Vermieters samt anschließender Räumungsklage.
Manche Vermieter fordern aber zunächst erst einmal den Mieter auf, dem Untermieter fristlos zu kündigen, bevor sie dem Hauptmieter selbst direkt kündigen.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn ich untervermiete?

Ja, aber nur dann, wenn ihm die Untervermietung ansonsten nicht zumutbar wäre.


Im Gesetz heißt es hierzu: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, dann so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“ (§553 Abs. 2 BGB)


Das ist vor allen Dingen dann der Fall, wenn durch die Untervermietung die Betriebskosten für die Wohnung steigen und die Miete die Kosten für Warmwasser und Beheizung der Wohnung (Gesamtmiete) beinhalten.

Wieviel Untermiete darf ich verlangen?

Im Prinzip darf der Hauptmieter so viel Miete vom Untermieter verlangen, wie der Markt es hergibt.
Allerdings gibt es eine Grenze und die ist der Mietwucher: Wenn der Hauptmieter für die Wohnung zum Beispiel 600 Euro zahlt und vom Untermieter 3000 Euro verlangt, dann ist das Mietwucher und verboten.
Auch ist Vorsicht geboten, wenn der Hauptmieter mit der Untervermietung einen Gewinn machen möchte, also er zum Beispiel durch die Untermiete mehr Geld rausbekommt, als er zur Abdeckung der Mietkosten braucht. Denn dann muss der Mieter seinen Gewinn versteuern!

Was ist mit Schäden, die der Untermieter verursacht?

Grundsätzlich haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht. Denn der Untermieter steht mit dem Eigentümer der Wohnung selbst überhaupt nicht in einem Vertragsverhältnis.


Deshalb ist es sinnvoll, beim Abschluss des Untermietvertrages darauf zu achten, dass der Untermieter eine ausreichende Haftpflichtversicherung besitzt oder aber vom Untermieter eine Kaution vor dessen Einzug zu verlangen.

Wie kann ich meinem Untermieter kündigen?

Es gibt keine pauschale Kündigungsregel, die für alle Zwischenmietverhältnisse gilt. Wie dem Untermieter gekündigt werden kann, das hängt zum Einen davon ab, ob ich nur einen Teil meiner Wohnung oder aber die gesamte Wohnung untervermiete. Zum Anderen hängen die Kündigungsfristen davon ab, ob die Zwischenmiete befristet ist oder ob ein Zimmer zum Beispiel möbliert oder unmöbliert untervermietet wird.

Ich vermiete meine gesamte Wohnung für einen unbefristeten Zeitraum unter – wie kann ich dem Untermieter kündigen?

In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Allerdings muss der Hauptmieter zudem ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietvertrages haben. Ein berechtigtes Interesse sind zum Beispiel der Eigenbedarf (der Hauptmieter will selber wieder in die Wohnung ziehen) oder dass der Untermieter in erheblichem Maße seine Pflichten verletzt (Beispiel: es wurde ein Haustierverbot vereinbart und der Untermieter hält trotzdem einen Hund).

Ich habe meine gesamte Wohnung für einen befristeten Zeitraum untervermietet – wie kann ich dem Untermieter kündigen?

In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Das Untermietverhältnis endet vielmehr erst mit Ablauf des Zeitraumes, für den die Zwischenmiete vereinbart wurde.


Von daher ist es für den Hauptmieter ratsam, dass er sich genau überlegt, für welchen genauen Zeitraum er seine Wohnung nicht nutzen möchte, wenn er zum Beispiel für eine Weile beruflich oder als Student ins Ausland geht.

Ich habe ein unmöbliertes Zimmer untervermietet – wie kann ich dem Untermieter kündigen?

Wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe, dann kann er dem Untermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ein berechtigtes Interesse ist zum Beispiel der Eigenbedarf des Hauptmieters oder die erhebliche Vertragsverletzung des Untermieters (Beispiel: Haustierhaltung trotz ausdrücklichem Verbot).

Ich habe ein möbliertes Zimmer untervermietet – wie kann ich dem Untermieter kündigen?

In der Regel kann der Hauptmieter dem Untermieter bis zum 15. Tag eines Monats mit Wirkung zum Ende desselben Monats kündigen. Dabei muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse geltend machen.
Allerdings gilt diese verkürzte Kündigungsfrist nur dann, wenn das vermietete möblierte Zimmer direkt im Wohnbereich des Hauptmieters liegt. Das ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn das Zimmer klar von den Wohnräumen des Hauptmieters getrennt ist und einen eigenen Zugang zum Treppenhaus besitzt.
Die verkürzte Kündigungsfrist gilt nicht, wenn der Untermieter zum Beispiel mit seiner Familie das Zimmer bewohnt oder die eigenen Geschwister des Hauptmieters oder der Lebenspartner des Hauptmieters das Zimmer zur Zwischenmiete bewohnen.

Darf ich meine Wohnung an Touristen untervermieten?

Entgegen der weit verbreiteten Annahme, dass es unproblematisch ist, seine Wohnung mal kurz für das Wochenende oder die Ferien an Touristen unterzuvermieten, ist das ganze Gegenteil der Fall.
Vielmehr gilt: Die kurzweilige Vermietung an Touristen ist überhaupt kein Fall von Untervermietung. So hat es der Bundesgerichtshof (BHG) 2014 entschieden. Warum gilt die kurzweilige Vermietung an Touristen nicht als Untermiete? Ein Untermietverhältnis muss vielmehr auf eine gewisse Dauer angelegt sein, ohne dass die Untermieter ständig wechseln.

Was folgt daraus, dass die Vermietung an Touristen nicht als Untermiete zählen?

  • Der Mieter kann vom Vermieter keine Zustimmung zur Vermietung an Touristen verlangen. Denn die Vermietung an Touristen zählt nicht als ein berechtigtes Interesse des Mieters auf Untervermietung. Der Mieter hat also keinen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Vermieters.
  • Der Mieter muss in jedem einzelnen Fall, in dem er seine Wohnung oder einen Teil seiner Wohnung an Touristen vermieten möchte, die Zustimmung des Vermieters einholen. Eine allgemeine Zustimmung zur Zwischenvermietung, die der Vermieter im Mietvertrag vorab erteilt hat, deckt nicht die Vermietung an Touristen ab.
  • Wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen vermietet, dann droht ihm die fristlose Kündigung.


Darf ich meine Wohnung untervermieten, wenn ich für längere Zeit ins Ausland gehe?

Ja. Wenn der Mieter aus beruflichen Gründen oder als Student für einen längeren Zeitraum ins Ausland geht, dann darf er einen Teil seiner Wohnung untervermieten.


Gerade in dem Fall, in dem der Mieter aus beruflichen Gründen für eine längere Zeit ins Ausland muss, hat der BGH das Mieter-Recht auf Untervermietung 2014 gestärkt. Es soll nämlich nicht zu Lasten der Mieter gehen, dass die heutige Arbeitswelt den Arbeitnehmern eine hohe Mobilität und Flexibilität in Sachen Arbeitsort abverlangt. Tatsächlich haben Mieter sogar einen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, wenn sie durch die Untervermietung nicht nur Reise- und Wohnkosten sparen können, sondern ihnen dadurch auch erspart bleibt, nach der Rückkehr eine neue Wohnung suchen zu müssen. – Trotzdem muss der Mieter aber in jedem Fall unbedingt vorab die Zustimmung des Mieters einholen.


Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. Weder die Autorin noch immodelfin übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit und Rechtsverbindlichkeit der getätigten Aussagen.

Autorin: Katharina Ritter